افزایش وام مسکن کارآمد است؟

رحیمی انارکی مدیرعامل بانک مسکن اواسط ماه گذشته در حاشیه رونمایی از ۳۱ پروژه مسکن‌سازی در کشور درباره زمزمه‌های افزایش سقف وام خرید مسکن گفته بود: تا ۲ هفته آینده افزایش سقف تسهیلات مسکن در شورای پول و اعتبار مورد بررسی قرار خواهد گرفت.

این در حالی بود که محمد اسلامی وزیر راه و شهرسازی در نخستین روز زمستان و در حاشیه معارفه مدیرعامل جدید شرکت شهر فرودگاهی امام خمینی (ره) درباره افزایش سقف وام خرید مسکن تصریح کرد: شورای پول و اعتبار با افزایش وام مخالف است و تلاش ما این است که قدرت مردم برای خرید مسکن کاهش پیدا نکند.

 فارغ از چگونگی طی شدن مراحل تصویب افزایش سقف وام خرید از محل اوراق حق تقدم، باید به این نکته بسیار مهم اشاره شود که جامعه هدف بانک مسکن در وام جدید قشر ثروتمند است و قشر متوسط و رو به پایین جامعه اساسا توان پرداخت اقساط و سود سنگین این وام را ندارند.

با توجه به سود ۱۸درصدی وام اوراق حق تقدم، میزان سود وام ۲۰۰ میلیون تومانی خرید مسکن در روش پرداخت ساده ۱۲ساله ۲۸۹ میلیون تومان است. میزان اقساط ماهانه این وام حدود ۳.۴ میلیون تومان است که با احتساب اقساط ماهانه وام تعمیر (یک میلیون و ۱۵ هزار تومان برای دوره ۵ساله) به حدود ۴.۴ میلیون افزایش خواهد یافت. سود وام تعمیر نیز حدود ۲۱ میلیون تومان در روش ساده است.

در روش پلکانی بازپرداخت وام متقاضیان در سال دوازدهم حدود ۳۲۰ میلیون تومان پرداخت خواهند کرد. در سال اول مبلغ قسط ماهانه سه میلیون و ۵۰ هزار تومان و قسط ماهانه سال دوازدهم ۴ میلیون و ۲۲۱ هزار تومان است.

کل پرداختی متقاضی در ماه دوازدهم سال دوازدهم بابت وام ۲۰۰ میلیون تومانی به‌روش پلکانی حدود ۵۲۰ میلیون تومان است.

 میزان اقساط ماهانه وام تعمیر نیز در سال اول به روش پلکانی ۹۶۶ هزار تومان و در ماه ۶۰ (سال پنجم) یک میلیون و ۸۷ هزار تومان است. سود این وام نیز ۲۱ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان خواهد شد، یعنی در مجموع بیش از ۳۴۰ میلیون تومان سود برای وام ۲۴۰ میلیون تومانی!

در حالت خوشبیانه مجموع دریافتی قشر کارگران، بازنشستگان و مستمری‌بگیران از ۲.۵ میلیون تومان در ماه بیشتر نمی‌شود.

همچنین نهایت دریافتی ماهانه کارمندان نیز از ۳.۵ میلیون تومان فراتر نمی‌رود. به این ترتیب هیچکدام از این اقشار به هیچ عنوان نمی‌توانند قسط ماهانه ۴ میلیون و ۴۰۰ هزار تومانی وام بانک مسکن را پرداخت کنند.

در این بین فقط اقشار ثروتمند هستند که توان پرداخت اقساط وام ۲۴۰ میلیون تومانی را دارند که البته این افراد نیز اساسا با توجه به تمکن مالی هیچ نیازی به چنین وام‌هایی برای خرید خانه ندارند.

این‌گونه به نظر می‌رسد بانک مسکن برای تامین منابع مالی با مشکلات جدی روبه‌رو شده است. پس از افزایش نرخ مسکن طی سال ۹۷ و اوایل امسال، تقاضا برای وام اورق حق‌تقدم به واسطه تاثیرگذاری کم در قدرت خرید مردم به شدت کاهش یافت، موضوعی که مدیرعامل بانک مسکن دی‌ماه سال گذشته به نوعی به آن اذعان کرد؛ رحیمی انارکی ۲۵ دیماه سال ۹۷ در نشست خبری گفته بود: ‌بر اساس آمار صندوق پس انداز یکم مسکن تا ۲۰ دیماه ۹۷، تعداد سپرده‌های افتتاحی در این صندوق به ۵۵۴ هزار فقره رسیده است.

از این تعداد ۳۷۰ هزار سپرده زنده و دارای متقاضی تسهیلات است و مانده سپرده‌های این صندوق ۶۵۸۰۰ میلیارد ریال رسیده است.

وی با اشاره به این که تعداد واحدهایی که از این تسهیلات برخوردار شدند ۹۰ هزار واحد بوده است، تصریح کرد: برای این واحدها مجموع ۶۸ هزار میلیارد ریال تسهیلات پرداخت شده است.

مدیرعامل بانک مسکن با اعلام این‌که تعداد واحدهای مسکونی که زوجین استفاده کرده‌اند حدود ۳۲ هزار واحد بوده است که رقم قابل توجهی است، افزود: الان تقریبا منابع صندوق پس انداز یکم مصرف شده است و از این به بعد با توجه استمهال ۷ ساله اقساط مسکن مهر، از منابع وصولی مسکن مهر برای پرداخت تسهیلات استفاده می‌کنیم که این روند تا سال ۱۴۰۵ ادامه پیدا خواهد کرد. یعنی تا زمانیکه دارایی صندوق پس انداز یکم به اندازه‌ای بزرگ شود تا از محل وصولی‌ها پرداخت وام را انجام دهیم.

وی گفت: در واقع در پرداخت تسهیلات صندوق پس انداز یکم متکی به وصولی اقساط مسکن مهر هستیم که نرخ سود آن در مناطق فرسوده ۶ و در سایر مناطق دیگر ۸ درصد است.

اصرار بر افزایش سقف وام خرید مسکن از محل اوراق حق تقدم از سوی بانک مسکن نشان از آن دارد که منابع مالی این بانک به شدت کاهش یافته است. با توجه به آنچه در چند سطر بالا به آن اشاره شد، استقبال کم از وام جدید قابل پیش‌بینی است و مانند آذرماه سال ۹۴ نگرانی بابت افزایش نرخ اوراق حق تقدم وجود ندارد.

 در آن سال با مصوبه شورای پول و اعتبار وام اوراق حق تقدم مسکن در تهران به ۷۰ میلیون تومان (با احتساب ۱۰ میلیون وام جعاله)، در مراکز استان‌ها و شهرهای بالای ۲۰۰ هزار نفر با احتساب ۱۰میلیون جعاله به ۶۰ میلیون تومان و سقف تسهیلات مسکن در سایر ‌شهرها با احتساب ۱۰ میلیون جعاله به ۵۰ میلیون تومان افزایش یافت

در همان ایام نرخ هر برگ اوراق مسکن حدود ۳۵ هزار تومان بود که طی چند ماه به دلیل افزایش تقاضا و عدم تامین هدف‌دار این اوراق از سوی بانک مسکن، ‌قیمت اوراق تا ۱۱۰ هزار تومان نیز افزایش یافت.

درحال‌حاضر میانگین نرخ هر برگ از این اوراق در بورس حدود ۴۰ هزار تومان است و احتمالا این راهکار کمکی به تامین منابع مالی بانک مسکن نخواهد کرد.