بافت فرسوده از فقر تا “امید”

طبق گزارش تکنوساخت (Technosakht.com) و به نقل از ایسنا: همزمان با عزم دولت برای نوسازی بافت‌های ناکارآمد، پروژه‌های دولتی دچار فقر بودجه‌ای شد. بنا به اذعان کارشناسان و حتی مسوولان دولتی، بودجه‌ی عمرانی در سال ۱۳۹۷ به سمت صفر میل می‌کند؛ چرا که عمده مخارج دولت در نظام توزیعی صرف می‌شود. در این شرایط برنامه‌ریزی برای احیای ۱۴۰ هزار هکتار بافت فرسوده در کل کشور که معادل دو برابر مساحت شهر تهران است با مصائب جدی مواجه شده و مهم‌ترین برنامه دولت با عنوان بازآفرینی شهری “امید” که دستور آن ۱۹ بهمن ماه توسط رییس‌جمهور صادر شد برای اجرا چالش‌هایی را فراروی خود می‌بیند.

 

پرداخت ارزان‌ترین تسهیلات بانکی به بافت‌های فرسوده

بانک‌ها برای تقویت بخش خصوصی تسهیلات دارای بهره ۸ درصد نوسازی در بافت‌های فرسوده ارایه می‌دهند و بر اساس دستور رییس جمهور قرار است به ۶ درصد برسد. هم‌چنین نرخ سود اوراق مسکن در بافت فرسوده از ۱۷.۵ درصد به ۱۶ درصد با افزایش مدت بازپرداخت از ۱۲ به ۱۵ سال رسیده است.

 

اما بخش خصوصی به دلیل عدم توجیه سرمایه گذاری، هنوز رغبت چندانی برای ورود به این موضوع نشان نداده است. بعضی بانکها نیز بنا به گفته ی میرصادقی مدیرعامل سازمان نوسازی شهر تهران همکاری لازم را انجام نمی دهند. دستورالعمل هایی که با سیاست های کلی نظام بانکی و چشم اندازهای حاکمیت در نوسازی بافت فرسوده تناقض داشته و باعث روندهای طولانی و بعضاً کند اداری به خصوص در سطح شعب می شود، از عمده مشکلات سازمان نوسازی با بانک های عامل است.

 

همزمان با یک تغییر مدیریتی در بازآفرینی شهری، برنامه‌های نوسازی وارد فاز اجرایی شده است. روز دوشنبه ۷ اسفندماه با حکم عباس آخوندی وزیر راه وشهرسازی، هوشنگ عشایری که از ۱۴ شهریورماه سمت سرپرستی شرکت عمران و بهسازی شهری را بر عهده دارد، رسما به عنوان مدیرعامل این شرکت و معاون وزیر منصوب شد.

 

کل زمین‌های دولتی و شهرداری‌ها در بافت‌های فرسوده به بیش از ۲ درصد نمی‌رسد. بنابراین کارشناسان می‌گویند باید مدیریت هوشمندانه‌ای در واگذاری این زمین‌ها صورت گیرد. عشایری در تشریح برنامه‌های دولت برای نوسازی بافت‌های ناکارآمد به مدل زمین صفر اشاره و بیان می‌کند: مدل اقتصادی این است که برای زمین هیچ گونه ارزش گذاری اولیه تعیین نمی کنیم. زمین را در یک فضای رقابتی در اختیار توسعه گران قرار می دهیم. آنها در این فضا قیمت پیشنهادی ساخت را به ما می دهند. کسی که کمترین قیمت پیشنهادی را بدهد برنده فعالیت در آن محله خواهد شد. پس از اینکه پروژه به اتمام رسید مطالبه توسعه گر از ما، میزان هزینه ای که بر اساس قیمتها داده به اضافه ۱۸ درصد سود خواهد بود. قیمت کارشناسی خانه ای که ساخته شده را تعیین می کنیم و بر اساس هزینه ای که کرده به اضافه ۱۸ درصد به او پرداخت می کنیم، مابقی اگر چیزی باقی ماند برای دولت است اگر هم چیزی نماند ما به هدف خود که ارتقای کیفیت محله است رسیده ایم. اگر هم توسعه گران اضافه بر ارزش ریالی پروژه هزینه کرده باشند ما به صورت نقد یا غیرنقدی از اراضی دیگر خود به آنها پرداخت خواهیم کرد.

 

وی، برنامه های کالبدی را شامل نوسازی و بهسازی مسکن، ارتقای خدمات روبنایی و ارتقای خدمات زیربنایی دانست و گفت: جریان غیرکالبدی هم ارتقای توانمندیهای اجتماعی، اقتصادی و نهادی این محلات است. نگاه ما نیز هم اکنون محله محور است، نه اینکه صرفا به ساخت مسکن بپردازیم. در واقع وقتی می گوییم محله سیروس یعنی پروژه ای که هم باید مسکن ساخته شود، هم زیربنایی، روبنایی و هم جریان توانمندی اقتصادی اجتماعی اتفاق بیفتد.

 

بازار ۱۲۳ تریلیونی در بافت فرسوده

هدفی که مجلس برای دولت تعیین کرده این است که تا پایان برنامه ششم حدود نیمی از بافت‌های ناکارآمد، نوسازی شود که ۱۲۳ تریلیون تومان بودجه نیاز دارد و بخش خصوصی می تواند با حضور موثر در این بافتها این بازار بزرگ را به خود اختصاص دهد.

 

از سال ۱۳۹۲ تا کنون جلسات ستاد ملی بازآفرینی شهری پایدار به بررسی همه‌جانبه مشکل بافت‌های ناکارآمد شهری اختصاص دارد. به موجب سند مذکور، برای بررسی ابعاد مختلف موضوع نمایندگانی از وزارت ارتباطات و فناوری، معاونت امور زنان و خانواده ریاست جمهوری، وزارت نیرو، شرکت ملی گاز ایران، وزارت آموزش و پرورش، وزارت ورزش و جوانان، وزارت بهداشت، درمان و آموزش پزشکی، وزارت تعاون، کار و رفاه اجتماعی، قوه قضائیه، کمیسیون مجلس شورای اسلامی، سازمان مدیریت و برنامه‌ریزی کشور، وزارت کشور، سازمان میراث فرهنگی، صنایع دستی و گردشگری، بانک مرکزی، شهرداری تهران، نیروی انتظامی جمهوری اسلامی ایران، سازمان حفاظت از محیط زیست، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، وزارت دادگستری، وزارت اطلاعات، وزارت فرهنگ و ارشاد اسلامی، وزارت صنعت و معدن و تجارت، وزارت امور اقتصادی و دارایی، وزارت علوم و تحقیقات، سازمان صدا و سیمای جمهوری اسلامی، شرکت آب و فاضلاب و نیروهای مسلح نیز برای حضور در این جلسه حضور خواهند داشت.

 

پیچیدگی‌های اجرای طرح

رضا میرصادقی، مدیرعامل سازمان نوسازی شهر تهران به عنوان متولی اجرای این طرح در پایتخت درباره ابعاد این طرح عنوان کرد: آنچه واضح است ما برای بافتی کار می‌کنیم با نیت فقرزدایی، یعنی فقط ساخت‌وساز نیست. به لحاظ اجتماعی تغییر رویه است. ما قرار است این بافت‌ها را که عموما دچار مشکلات اقتصادی و اجتماعی هستند، ساماندهی کنیم. ساماندهی سالها است شروع شده، قانون شده اما جلو نمی‌رود چون بخش عمده آن به باورها بر می‌گردد.

 

هزینه نوسازی به بیش از ۴۰ درصد می رسد

سرمایه گذاران با توجه به محاسبه تورم در طول مدت ساخت، نرخ سود تسهیلات و هزینه های مالیاتی حاضر به پذیرش ریسکهای آن نیستند و به نظر می رسد با ادامه این شرایط تا پایان دولت دوازهم نیز شاهد تحرکی جدی در بخش نوسازی و بهسازی نباشیم. محاسبات نشان می دهد با توجه به نرخ تورم و هزینه های تحمیل شده از طریق نرخ سود تسهیلات و مالیاتهای مستقیم، عملا هزینه پول برای وام گیرنده در بافت فرسوده به حدود ۴۰ درصد می رسد؛ حال آنکه در محاسبات دولت، ظاهرا صرفا نرخ ۸ درصد سود تسهیلات ملاک هزینه ها در نظر گرفته شده و با این توجیه، انتظار از انبوه سازان وجود دارد در این طرح ملی که اشتغال و تولید را به همراه دارد، دولت را همراهی کنند. اما با توجه به پیچیدگی‌های طرح نوسازی و بهسازی که با توجه به تلاش دولت‌های قبل وارد سومین دهه از فعالیت خود می‌شود و معمولا با شکست مواجه شده، انتظار می‌رود این بار دولت برنامه جامع‌تری را ارایه کند.

 

میرصادقی ـ مدیرعامل سازمان نوسازی شهر تهران ـ با بیان این‌که باورهای سیاستگذاران در این حوزه یک مقدار اشتباه بوده است می‌گوید: در طرح جدید برخلاف روش‌های استفاده شده در سال‌های گذشته برای نوسازی بافت فرسوده باید به صورت مینیاتوری کار جلو رود به این معنا که نسخه هر محله باید با لحاظ موضوعات اجتماعی و اقتصادی طراحی شود و مشخص شود در قالب مهندسی ارزش که چه سوبسیدی ارائه می‌شود و چه چیزی برداشت می‌شود. چراکه یکی از دلایلی که در محدوده بافت فرسوده پیشرفت پروژه‌های نوسازی کند است این است که اولا توجیه اقتصادی ندارد، دوم آنکه پیچیده است و با بافت اجتماعی مردم سر و کار داریم.