افزایش ساخت و ساز هم مسکن را از رکود خارج نکرد

بر این اساس در زمستان گذشته تعداد 18953 واحد مسکونی در پروانه‌های صادرشده برای احداث ساختمان از سوی شهرداری‌ تهران، پیش‌‌بینی شده است که نسبت به پاییز 97 حدود 12.5 درصد و نسبت به فصل مشابه سال گذشته حدود 25.4 درصد افزایش داشته است.‏

سایه سنگین رکود بر سر بازار مسکن

اما با این حال همچنان بازار مسکن در تاریکی به سر برده و رکود گریبان این بازار را گرفته است؛ کاهش 2.4 و 2.8 درصدی قیمت در دو ماه گذشته بسیار کمتر از رشد 7 تا 8 درصد ماهیانه در دو سال اخیر بوده است.

آنچه که مشخص است معاملات مسکن در شهریورماه امسال به حدی پایین آمده که حتی نسبت به شهریورماه چهار سال قبل که بازار در رکود عمیقی قرار داشت 78 درصد کمتر شده است.

این در حالی است که بالغ بر 500 هزار خانه خالی در شهر تهران وجود دارد اما افزایش ساخت و سازها را نمی توان با قاطعیت متناسب با سیاست گذاری صحیح در بازار مسکن دانست چرا که به نظر می رسد جهش قیمت ها و افزایش ناگهانی قیمت مسکن دلیلی برای اقبال سازندگان مسکن به ساخت و ساز بیشتر است.

هرچند تیرماه 1398 رشد قیمت‌ها نسبت به مدت مشابه چهار سال قبل از آن عدد 245 درصد را نشان می‌داد. اما مرداد و شهریورماه امسال قیمت‌ها نسبت به دو ماه قبل به ترتیب 2.4 و 2.8 درصد کاهش یافت که چشم‌انداز کاهشی را پیش روی خریداران قرار داده و متقاضیان مصرفی، خرید را به حالت تعلیق درآورده‌اند.

کاهش تقاضا برای اخذ وام؛ سند رکود عمیق در این بازار

میانگین قیمت مسکن شهر تهران در مردادماه 1398 به 13 میلیون و 30 هزار تومان رسید که البته نسبت به ماه قبل 2.4 درصد کاهش یافت اما نسبت به ماه مشابه سال قبل 76 درصد افزایش نشان داد.

افت توان خرید متقاضیان از یک طرف و عدم همخوانی سقف تسهیلات با قیمت روز مسکن، به کاهش شدید تقاضا برای دریافت وام منجر شده است.

آن‌طور که مدیر امور طرح و برنامه بانک مسکن گفته است، شرایط فعلی به لحاظ قیمت اوراق تسهیلات مسکن، بی‌سابقه بوده است و تاکنون قیمت اوراق به این میزان ریزش نداشته است.

محمدحسن مرادی البته مقطع زمانی حاضر را بهترین فرصت برای خرید اوراق به منظور دریافت تسهیلات خرید مسکن برای متقاضیان مصرفی عنوان کرده است. با این وجود، کارشناسان معتقدند اگرچه قیمت خرید اوراق تسهیلات مسکن (تسه) کاهش یافته اما متقاضیان واقعی، قدرت خرید خانه را ندارند.

قیمت بالای مسکن و درآمد پایین مردم

حقیقت تلخ مسکن همچنان قیمت بالای آن در کشور به ویژه شهر تهران است؛ کارشناسان می‌گویند تا زمانی که قیمت‌های پیشنهادی کاهش پیدا نکند نمی‌توان نسبت به رونق معاملات امیدوار بود.

در بهترین شرایط شهروندان تهرانی می توانند یک وام 120 میلیون تومانی خرید مسکن و جعاله اخذ کنند که برای دریافت این وام رقمی حدود 10 میلیون تومان هزینه می کنند؛ در شرایطی که قیمت هر متر خانه به طور میانگین 10 میلیون باشد با این وام می توان تنها 12 متر خانه خریداری کرد و این یعنی متقاضیان وام مسکن حداقل باید 80 درصد هزینه خرید یک مسکن را داشته باشند تا با تهیه وام مسکن بتوانند صاحب خانه شوند.

به عبارت دیگر برای خرید یک خانه 60 متری و با قیمت هر متر به صورت میانگین 10 میلیون تومان حدود 600 میلیون تومان پول لازم است که با احتساب هزینه های اخذ وام، تنظیم سند و ... این رقم به 630 میلیون تومان نیز می رسد که با یک وام 120 میلیون تومانی تنها 20 درصد قیمت یک خانه تأمین می‌شود.

از طرف دیگر وام دهندگان باید رقمی حدود 1 میلیون و 500 هزار تومان به عنوان بازپرداخت وام جعاله و خرید مسکن بپردازند که با توجه به کاهش درآمدهای مردم این بازپرداخت برای همه اقشار مردم قابل قبول نیست.

به نظر می رسد رونق ساخت و ساز تا جایی که منجر به کاهش قیمت در حوزه مسکن نشود نمی تواند این بازار را از رکود خارج کند و تا زمانی که سطح درآمدهای مردم کاهش داشته، پیش بینی می شود همچنان سایه رکود بر این بازار سنگینی کند.